Замяна на недвижими имоти

Чрез тази процедура се осъществява прехвърлянето на правото на собственост върху недвижим имот (по смисъла на чл. 11 от Закон за собствеността) срещу друга вещ или други прехвърлими права, вкл. и ограничени вещни права върху недвижими имущества (чл. 222 от ЗЗД във вр. с чл. 18 и чл. 223 от ЗЗД).

С договора за замяна страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или други права, а правилата за продажбата се прилагат съответно и при замяната, като всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава (чл. 222 и чл. 223 от ЗЗД), тоест договорът за замяна е уреден като две насрещни продажби. Договорът е двустранен, възмезден, консенсуален. Като двустранен договор към него следва да се прилагат и всички общи правила относно двустранните договори (например, свързани с развалянето на договора), доколкото прилагането им не е изключено на друго основание.

СТРАНИ

Страни по договора за замяна на недвижим имот могат да бъдат всички физически и юридически лица, както и държавата и общините. Недееспособни и ограничено дееспособни лица могат да бъдат страна по този договор само ако се представляват от своите законни представители (родители, настойници, попечители) и при спазване на изискванията на чл. 73, ал. 2 от СК и чл. 12, ал. 3 от СК.

Тъй като правилата за продажбата се прилагат и към замяната, следва да се спазят и условията на чл. 185 от ЗЗД, който забранява да бъдат купувачи – нито пряко, нито чрез подставено лице:

а) лицата, които по закон или по назначение от властта управляват или пазят чужди имущества – относно същите тия имущества, както и длъжностните лица относно имотите, които по служба им е възложено да продават, и

б) съдиите, прокурорите, държавните и частните съдебни изпълнители, съдиите по вписванията и адвокатите – относно спорните права, които са подсъдни на съда, към който се числят или във ведомството на който действат, освен ако купувачът е съсобственик на спорното право.

ЗЗД въвежда още една забрана представителят да договаря сам със себе си, освен ако не е уговорено друго (чл. 38 от ЗЗД).

Замяната на недвижим имот може да се извърши чрез пълномощник на носителя на правото на собственост или чрез негов законен представител.

Задължително в пълномощното следва да се изброят всички данни, индивидуализиращи предмета на сделката, а именно – недвижимия имот, които се посочват и в договора за прехвърлянето му и които са вписани в акта за собственост на продавача. Имотът трябва да бъде надлежно описан, да бъдат посочени границите му, неговите съседи и т. н.

Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписа на упълномощаващия (чл. 37 от ЗЗД).

Прокуристи (чл. 22, ал. 2 от ТЗ), търговски пълномощници (чл. 26, ал. 2 от ТЗ) и управители на дружества с ограничена отговорност (чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ) трябва да имат изрично пълномощно за замяната на недвижими имоти.

Страните по договора за замяна на недвижим имот (заменители) изповядват сделката пред нотариуса, в чийто район се намира недвижимия/-ите имот/-и, предмет на замяната (чл. 466, ал. , изр. първо 1 от ГПК).

Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът (чл. 466, ал. 1, изр. второ от ГПК), ако имотите са няколко и са в районите на различни районни съдилища, нотариалният акт трябва да се впише в службите по вписвания на всеки един от тези райони.

Нотариалното производство започва с писмена молба на страните (по смисъла на чл. 468 от ГПК), тъй като съгласно чл. 467 от ГПК молбата трябва да е писмена, а не устна, когато се иска изготвяне на нотариален акт за прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот, удостоверяване право на собственост върху такъв имот и вписване, отбелязване и заличаване на вписване.

Необходими документи

Пред нотариуса за изповядване на сделката се представят следните документи:

1. проект на нотариален акт за замяна на недвижим имот, ако нотариалният акт не се изготвя от самия нотариус);

2. документ/-и, удостоверяващи правото на собственост и на двете страни.

Особени хипотези:

а/ замяна на наследствен имот – следва да се представи удостоверение за наследници на наследодателя и документа/-ите, удостоверяващи правото чу на собственост върху имота;

б/ замяна на недвижим имот – съпружеска имуществена общност – следва да се представи препис от акта сключен граждански брак;

в/ ако документът за собственост на праводателя не е бил вписан, нотариалният акт не се изготвя, докато този документ не бъде вписан (чл. 482, ал. 4 от ГПК).

3. пълномощно, ако някоя от страните се представлява от пълномощник. Освен пълномощното се представят и декларациите от заменителя по чл. 264, ал. 1 от ДОПК в 2 екземпляра и декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 6 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Те трябва да са с нотариална заверка на подписите за годината, през която се осъществява сделката;

4. удостоверения за данъчна оценка на имотите – предмет на замяната, издадени от общината по тяхното местонахождение:

– трябва да се има предвид, че прехвърлянето, а следователно и замяната, на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, се допуска след представяне на писмена декларация от прехвърлителя (заменител), че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка (чл. 264, ал. 1 от ДОПК);

– когато заменителят декларира, че има публични държавни и общински задължения, замяната може да се извърши след тяхното заплащане (чл. 264, ал. 4 от ДОПК);

– ако предмет на замяната от едната страна е МПС трябва да се представи пред нотариуса удостоверение за застрахователната му стойност (чл. 97, ал. 1, т. 1 от ЗННД; чл. 33, ал. 1, т. 4 и чл. 46, ал. 2, т. 2 от ЗМДТ)

5. писмена декларация от заменителите, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. чл. 264, ал. 1 от ДОПК – по 2 броя за всеки от тях.

6. скица на недвижимия имот (виза). След одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия за издаване на актове, с които се признава или се прехвърля право на собственост, или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, скиците – копия от кадастралната карта ще се издават от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (чл. 49б от ЗКИР), а не от съответните технически служби на общината по местонахождението на имота;

7. декларация за гражданство и гражданско състояние по образец, утвърден от министъра на правосъдието при извършване на разпоредителни сделки страните са длъжни да представят тази декларация пред нотариуса);

8. вносна бележка за платен местен данък за продажба ;

9. декларация по чл. 49 от ЗМДТ за заменителя, който придобива имущество с по-голяма стойност.

Дължими данъци и такси

1. Местен данък се заплаща при изповядването на сделката пред нотариуса в общината по местонахождението на недвижимия имот, който е с по-висока стойност (чл. 49 от ЗМДТ).

Местният данък се заплаща в брой в касите на общинската администрация или безкасово по съответната сметка (чл. 2 от ЗМДТ). Установяването, обезпечаването и събирането на местните данъци се извършват от служители на общинската администрация по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (чл. 4 от ЗМДТ).

В случай, че предмет на замяна от едната страна не е недвижим имот – местният данък се заплаща по постоянния адрес, съответно по седалището на данъчно задълженото лице (чл. 49, ал. 1 във вр. с чл. 45 от ЗМДТ).

Основа за определяне на местния данък е имуществото с по-висока стойност, което е предмет на замяната. Данъкът се определя въз основа на оценката на имуществото в левове към момента на замяната. Недвижимите имоти се оценяват по уговорената цена или по определена от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от данъчната им оценка – по последната.

Данъкът е в размер 2 на сто върху оценката на описаното по-горе имущество.

2. Нотариални такси – база за определяне на таксата е имуществото с по-висока стойност. При прехвърляне на право на собственост върху вещи удостоверяваният материален интерес е пазарната цена на по-скъпата вещ – при замяна).

Стойността на недвижимите имущества се определя като се взема по-високата сума между данъчната оценка и базисната пазарна цена на конкретния имот.

Пазарната цена се определя според цената, която би могла да се получи при обичайните пазарни отношения, като се вземат предвид естеството на предмета и всички фактори, които влияят върху цената при продажба, съответно при отдаване под наем.

3. Такса за вписване

Таксата е в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 5 лв. от визираната по-горе сума, върху която е изчислена нотариалната такса (чл. 2 от ТАРИФА за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията) и се събира от Агенцията по вписванията.

Нотариусът трябва да провери и дали страните са собственици на имуществата, които взаимно си заменят, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключване на тия сделки (чл. 482, ал. 1 от ГПК във вр. с чл. 483 от ГПК).

Правото на собственост се удостоверява със съответните документи, а когато праводателят-заменител не разполага с такива документи, правото на собственост се проверява в същото производство по реда на чл. 483, ал. 2 от ГПК (чл. 482, ал. 2 от ГПК).

Нотариусът удостоверява в акта и извършването на проверката като посочва документите, удостоверяващи правото на собственост, и другите изисквания (чл. 482, ал. 3 от ГПК).

Когато документът за собственост на праводателя-заменител не е бил вписан, нотариалният акт не се изготвя, докато този документ не бъде вписан (чл. 482, ал. 4 от ГПК).

Когато собственикът на недвижим имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право. Ако собственикът не разполага с такива доказателства или те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.

Въз основа на горепосочените доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава нотариален акт на молителя за собственост върху недвижимия имот (чл. 483 от ГПК).

Нотариусът предоставя препис от нотариалния акт на участващите в производството.

В случай, че нотариусът откаже да даде ход на производството, той следва да се произнесе с мотивиран отказ. Заменителите имат правото да обжалват отказа на нотариуса да извърши нотариалното действие с частна жалба пред Окръжния съд в 7-дневен срок от отказа по реда на чл. 217 от ГПК (чл. 473 от ГПК).